驱逐通知被划掉以表示不要驱逐

这是官方消息——加州有全州租金管制

  • 2020 年 2 月 3 日
  • 德文卢卡斯

第 1482 号议会法案——全州租金控制——已于 2019 年 10 月 8 日获得州长批准和签署,并于 2020 年 1 月 1 日生效,对 2019 年 3 月 15 日或之后的任何租金上涨产生追溯影响。  

许多豁免适用于大多数小业主;企业所有者和多单元物业(包括遍布东区科斯塔梅萨和纽波特海滩的较小的“前单元”和“后单元”物业)是这项新法律的目标。即使您获得豁免,您也必须向您的租户提供新通知,否则您将失去豁免。驱逐(和驱逐通知)现在需要“正当理由”,并且可能需要搬迁援助。

请继续阅读有关此新法律的更多详细信息,并了解您的出租物业是否适用豁免。  

给业主和选民的重要社论:较早的全州租金控制投票措施,加利福尼亚 10 号提案,在 2018 年 11 月的民意调查中以 59% 的反对票和 41% 的赞成票落败。随着选民对租金控制的合理拒绝,这项租金控制法案仍以压倒性多数获得加利福尼亚州议会的通过,该议会由两院和州长办公室的一党绝对多数组成。  

这种新的全州租金控制有两个关键组成部分:1) 限制租金上涨; 2) 所有驱逐都需要“正当理由”

“上限”年租金的价值和频率增加

该法律“上限”租金增加至 5% 加上定义的生活成本百分比变化(即消费者价格指数),或 10%,以较低者为准。

它还将租金涨幅限制为每年两次(即您可以在 2 月份提高租金,然后在 8 月份再次提高租金,只要累计总额在上述年度限额内即可。)  

所有驱逐都需要“正当理由”(以及潜在的搬迁费用)

有“有过错的正当原因”和“无过错的正当原因”,详述如下。房东必须有如下定义的特定“原因”,否则无法进行驱逐。

这可能是新法最彻底的变化.在这项新法律之前,驱逐不需要“理由”(或新法律所说的“原因”);只需要一个简单的 60 天或 30 天通知(通知取决于他们占用了多长时间)。 现在,您必须有一个理由,即所谓的“正当理由”,而且它必须是法律中明确规定的少数几个狭隘理由之一.

一个“过错原因” 包括 不支付租金 以及一些常识和当前存在的原因,例如 犯罪活动、非法使用、拒绝(合法)访问等.这与新法之前基本相同。如果租户不支付租金,或者正在经营冰毒实验室,他们可能会被驱逐。

“无过错原因”是:

  • 入住意向(即您想入住);
  • 您的“配偶、同居伴侣、子女、孙子女、父母或祖父母”的入住(仅限于那些明确注明的关系),
  • 从租赁市场撤出住宅不动产。
  • 遵守政府或法院命令。
  • 拆除
  • 改造,咳咳,“实质性改造”(明确定义为,“……更换或实质性改造任何需要政府机构许可的结构、电气、管道或机械系统,或减少有害材料……不能以安全的方式在租户到位的情况下合理地完成,这要求租户腾出住宅房地产至少 30 天。”)。这是一个很高的标准,法律进一步明确规定,“仅包括粉刷、装饰、小修或其他无需腾出住宅不动产即可安全进行的外观改进,不属于实质性修复。”所以你知道了,油漆和新地毯不能作为有效的基础。

如果房东没有上述明确的“原因”之一,则不会发生驱逐。此外,驱逐通知必须明确说明“原因”,并提供搬迁援助……

搬迁协助

许多“无过错只是原因”需要搬迁援助——这是 一个月的租金 – 支付给租户 事先的 给搬出的租客。

房东实际上必须预先支付租户的钱(在终止通知的 15 天内),或者同意“免除”最后一个月的租金。

此外,终止通知要求房东通知租户搬迁援助以及支付时间和方式。如果终止通知不包含这种必需的语言,则该通知无效,并且在加利福尼亚法庭上永远不会使用有缺陷的通知进行驱逐(房东必须以正确的通知重新开始,并提供正确的程序服务......。 一个主题本身太宽泛,无法在此处详细讨论).

对保证金的影响?

这项新法律不会影响保证金(一个主题本身太宽泛,无法在此详细讨论) – 保证金在 结论 租约,由承租人承担 迁出 (租约中没有一些与这种“默认”存款处理相冲突的明确规定)。新法律不会改变与保证金有关的任何内容;在租户搬出后的 21 天内,应退还押金和/或扣留押金的任何部分的理由。

新法律的豁免和示例包括:

单户住宅和公寓 (“公寓”)是豁免的,除非由公司或房地产投资信托基金(“REIT”)所有。

有限责任公司 如果由个人拥有(即个人拥有有限责任公司,并且该有限责任公司拥有出租物业;或个人和配偶或商业伙伴等)则豁免 - 只要 个人 own the LLC).

有限责任公司 如果公司是 LLC 的所有者或共同所有者(即公司 X 拥有 LLC,或个人与公司 X 一起拥有 LLC = NOT EXEMPT),则不豁免。  

复式 豁免 除非 业主占用一个单位;如果所有单位都出租,复式公寓不豁免。

多单元属性 不豁免(在作者看来)。多单元物业在东区科斯塔梅萨和纽波特海滩的部分地区无处不在,即原来的“前屋”存在,随后又增加了“后单元”。这不是传统上法律定义的“双工”。虽然这项新的租金控制法没有明确定义“复式”,但“复式”的一般房地产定义是 单一结构 分为。因此,在作者看来,即使一个单元是自住的,多单元物业(即同一地段的独立结构)也没有豁免。

在过去 15 年内建造的任何财产 是豁免的。任何财产——房屋、公寓、公寓大楼、多单元财产、任何少于 15 年的财产都可以免税,无论所有权如何(即公司所有者、个人、任何财产,所有权对任何少于 15 年的财产都无关紧要)。

通知要求:

如果您的物业符合豁免条件,您必须使用特定的法定语言向租户提供该物业豁免的通知。这可以是一个独立的文件、租约附录,或纳入新的租约,这一切都取决于租赁的开始时间。

如果您已经有本地租金控制怎么办?

如果您的房产所在的地方已经实施了当地租金管制(即洛杉矶、圣莫尼卡、旧金山等),则这些条例将继续存在,并且“对租户更友好”的法律可能会适用于任何冲突介于本州法律和您当地的法律之间。 地方租金管制可能比这项新的全州法律更具限制性——有地方租金管制的司法管辖区的房东应咨询当地法律顾问.

接下来是什么

房东应尽快咨询他们的管理公司、贸易组织和/或法律顾问,讨论他们是否可以豁免(如果是,请尽快向这些租户发送豁免通知)。房东应获取任何租约终止的更新表格,并立即停止使用任何 2020 年前的租约、通知或其他表格,并获取更新的文件。

-德文·卢卡斯

作者 Devin R. Lucas 是一名房地产律师、经纪人和房地产经纪人®,专门从事纽波特海滩、科斯塔梅萨和奥兰治县沿海社区的工作,为住宅房地产的个人和投资者提供服务。 Lucas 先生是一名业主和房东,经营一家小型本地物业管理公司。

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德文卢卡斯